Le projet de loi de finances pour 2027, déposé au Parlement début octobre, s’attaque au régime fiscal de la location meublée. Pour les propriétaires qui louent en meublé au régime réel, l’amortissement du logement serait plafonné, et la règle qui permettait de reporter sans limite les montants non utilisés disparaîtrait. Les députés examinent le texte en ce moment : rien n’est encore voté, mais la direction est claire.
- L’amortissement d’un meublé loué au réel serait limité à 2,5 % de la valeur du bien et à 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
- Pour les meublés de tourisme, la limite tomberait à 1,5 % et 5 000 euros.
- Les amortissements accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, sous conditions.
- Le micro-BIC et les loueurs professionnels (LMP) ne sont pas concernés.
Les points :
Ce que prévoit le texte #
La mesure figure à l’article 7 du projet de budget, selon l’analyse du cabinet JD2M reprise par MySweetImmo. Elle vise les loueurs en meublé non professionnels, les fameux LMNP, qui ont choisi le régime réel. C’est ce régime qui fait l’attrait du meublé depuis des années : on y déduit chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier, ce qui efface souvent l’essentiel des loyers imposables.
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Le projet change cette mécanique sur deux points. D’abord, la déduction annuelle serait limitée à 2,5 % de la valeur du bien, avec un plafond de 7 000 euros par an. Ce plafond s’apprécie par foyer fiscal et non par logement : un propriétaire qui possède trois studios meublés partagerait donc la même enveloppe entre les trois. Ensuite, pour les meublés de tourisme, les limites seraient plus basses encore, à 1,5 % et 5 000 euros.
La fin du report illimité
Le second changement passe plus inaperçu, mais il pèse lourd. Aujourd’hui, l’amortissement qui ne peut pas être déduit une année (parce que les loyers ne suffisent pas à l’absorber) s’accumule et se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Le texte y met fin pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027 : ce qui ne serait pas utilisé dans l’année serait perdu, comme le détaille Pretto dans sa synthèse du projet.
Une période de transition est prévue pour le stock existant. Les amortissements accumulés avant 2027 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du bénéfice imposable qui reste après la déduction de l’amortissement de l’année. Autrement dit, ceux qui ont constitué une grosse réserve ne pourraient plus l’écouler aussi vite.
Qui est vraiment concerné #
Tous les loueurs en meublé ne sont pas logés à la même enseigne. Les propriétaires au micro-BIC, qui bénéficient d’un abattement forfaitaire sur leurs recettes, n’amortissent rien et ne sont donc pas touchés par cette mesure. Les loueurs professionnels, les LMP, restent eux aussi en dehors du dispositif.
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Certaines catégories de logements échapperaient au plafonnement : des logements situés en résidences étudiantes ou seniors, ainsi que dans des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et dans les structures de soins de longue durée. Ces résidences gérées, souvent vendues clés en main aux investisseurs, conserveraient donc leur intérêt fiscal.
Le profil le plus exposé est celui du particulier qui a acheté un ou plusieurs appartements en centre-ville pour les louer meublés au réel, en comptant sur l’amortissement pour neutraliser l’impôt sur ses loyers pendant de longues années. Pour lui, le calcul de rentabilité est à refaire.
Le meublé perd son avantage sur la location nue #
Chez les professionnels de l’investissement locatif, la mesure est reçue comme un retour en arrière. « On est de retour à la case départ », résume Stéfano Demari, président de JD2M, cité par MySweetImmo. Il interroge l’intérêt même de meubler un logement si la fiscalité devient moins attractive que celle de la location nue, qui demande moins de gestion et d’équipement.
Le meublé, longtemps présenté comme le placement immobilier fiscalement le plus doux, verrait ainsi son principal atout fortement réduit. Victor Peltier, directeur général de JD2M, résume l’inquiétude du secteur : « tout le monde se demande quand viendra son tour ».
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Les autres mesures logement du budget #
Le même article 7 contient aussi une bonne nouvelle pour certains acheteurs. Le prêt à taux zéro serait ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de trois ans au moment de l’offre de prêt, même s’ils sont déjà propriétaires : la condition de primo-accession serait levée pour eux. Le plafond annuel de dépenses du PTZ, fixé à 2,1 milliards d’euros, serait par ailleurs supprimé, selon Pretto.
Le projet prévoit également un coup de pouce temporaire aux donations familiales, du 1er janvier au 30 juin 2027 : l’exonération spécifique de certains dons d’argent passerait de 31 865 à 50 000 euros, au profit d’un bénéficiaire majeur de moins de 50 ans. De quoi aider des enfants à constituer un apport.
Que faire en attendant le vote ? #
Le texte peut encore bouger : l’examen en commission a commencé le 7 octobre et le débat en séance publique le 13 octobre. Des amendements pourraient relever les plafonds, élargir les exceptions ou au contraire durcir la mesure. Pour un propriétaire en meublé, l’urgence n’est pas de vendre, mais de faire le point sur sa situation : montant des amortissements en réserve, loyers perçus, régime choisi.
Pour un projet d’achat en cours destiné à la location meublée, mieux vaut refaire la simulation de rentabilité avec les règles envisagées, et la comparer à une location nue. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pourra chiffrer précisément l’impact selon votre foyer fiscal. La version définitive ne sera connue qu’à l’issue du vote de la loi de finances.
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