La surface loi Carrez est la superficie privative d’un lot de copropriété : la surface de plancher close et couverte, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, en ne comptant que les parties dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre. Elle doit obligatoirement figurer dans toute promesse et tout acte de vente d’un lot de copropriété d’au moins 8 m².
Ce qui compte et ce qui ne compte pas #
| Compte en Carrez | Ne compte pas |
|---|---|
| Pièces de vie, cuisine, salle de bains, WC | Caves, garages, parkings |
| Combles et sous-pentes uniquement au-delà de 1,80 m de hauteur | Parties sous 1,80 m de hauteur |
| Placards intégrés si le sol est au même niveau et la hauteur ≥ 1,80 m | Balcons, terrasses, loggias ouvertes |
| Véranda close et couverte, sous réserve qu’elle soit privative | Murs, cloisons, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres |
Carrez, surface habitable, surface au sol : ne pas confondre #
La loi Carrez ne concerne que la vente en copropriété (appartements, et maisons uniquement si elles sont en copropriété). Pour une location vide ou meublée, c’est la surface habitable dite « loi Boutin » qui doit figurer au bail : elle est proche de la Carrez mais exclut en plus les vérandas et volumes non chauffés. Quant à la « surface au sol » affichée dans certaines annonces, elle n’a aucune valeur légale : elle inclut les zones sous 1,80 m et peut être très supérieure à la Carrez, notamment dans les biens mansardés.
Erreur de mesure : quels recours pour l’acheteur ? #
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart, dans un délai d’un an après la signature de l’acte authentique. À l’inverse, si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut rien réclamer. Si la surface est tout simplement absente de l’acte, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature. Le mesurage n’a pas de durée de validité : il reste valable tant que le bien n’a pas été modifié par des travaux.
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Le mesurage Carrez est-il obligatoirement fait par un professionnel ?
Non, le vendeur peut mesurer lui-même. Mais en cas d’erreur de plus de 5 %, il en assume les conséquences ; le diagnostiqueur professionnel engage lui sa responsabilité, c’est pourquoi le mesurage certifié est fortement recommandé.
Est-ce que les placards comptent dans la loi Carrez ?
Oui, s’ils sont intégrés au logement, avec un sol au même niveau que la pièce et une hauteur d’au moins 1,80 m.
Une maison individuelle est-elle soumise à la loi Carrez ?
Non, sauf si elle fait partie d’une copropriété (maison en lotissement en copropriété, par exemple). Pour une maison classique, aucune surface légale n’est exigée dans l’acte de vente.
Quelle différence entre loi Carrez et loi Boutin ?
Carrez = vente en copropriété ; Boutin = location (surface habitable). La Boutin exclut notamment les vérandas et les volumes non chauffés, elle est donc souvent légèrement inférieure.
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Avant de vendre ou d’acheter, faites vérifier le mesurage par un diagnostiqueur certifié et demandez conseil à votre notaire : c’est lui qui contrôlera la mention de la superficie dans l’acte.
