En cours de bail, un propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’une fois par an, à la date prévue par la clause de révision du bail, et au maximum dans la limite de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) : soit +0,78 % sur un an au 1er trimestre 2026 (IRL de 146,60 en métropole, publié par l’Insee en avril 2026). Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste fixe pendant toute la durée du contrat.
Comment se calcule l’augmentation ? #
La formule est toujours la même : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente). Le trimestre de référence est celui indiqué au bail (à défaut, le dernier indice publié à la date de signature).
| Élément | Règle |
|---|---|
| Fréquence | 1 fois par an maximum, à la date prévue au bail |
| Indice | IRL du trimestre de référence (Insee) — T1 2026 : 146,60 en métropole (+0,78 % sur un an) |
| Exemple | Loyer 800 € → 800 × 1,0078 ≈ 806,24 € |
| Délai pour réclamer | 1 an à compter de la date de révision ; passé ce délai, l’augmentation de l’année est perdue (pas de rattrapage rétroactif) |
| Logements classés F ou G au DPE | Loyer gelé : aucune révision possible |
Les cas où l’augmentation est encadrée ou impossible #
Trois verrous à connaître. D’abord, pas de clause de révision au bail = pas d’augmentation annuelle. Ensuite, les logements classés F ou G au DPE ont un loyer gelé depuis août 2022 : ni révision annuelle, ni hausse entre deux locataires. Enfin, dans les communes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), le loyer doit en plus respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, y compris à la relocation.
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Et entre deux locataires, ou en renouvellement de bail ? #
En zone tendue, le loyer d’un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui de l’ancien, simplement révisé de l’IRL (sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué). Hors zone tendue, la fixation est libre à la relocation. Au renouvellement du bail, un bailleur qui estime le loyer très inférieur au marché doit suivre une procédure stricte (proposition 6 mois avant l’échéance, références de loyers comparables à l’appui), avec hausse lissée sur plusieurs années.
Une fois par an à la date de révision prévue au bail (ou à la date anniversaire du contrat), uniquement si une clause de révision existe, et dans la limite de la variation de l’IRL.
Pour une révision basée sur l’IRL du 1er trimestre 2026 : +0,78 % en métropole. L’indice varie chaque trimestre : vérifiez la dernière valeur sur le site de l’Insee ou de l’ANIL.
Non. Depuis la loi ALUR, la révision non appliquée doit être réclamée dans l’année ; le bailleur ne peut plus exiger de rattrapage rétroactif au-delà. La révision IRL ne prend effet que lorsque le bailleur la demande (elle n’est pas automatique). Une simple notification écrite avec le calcul suffit ; le locataire peut vérifier le calcul avec le simulateur de l’ANIL.
Quand le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?
Quel est le maximum d’augmentation d’un loyer en 2026 ?
Le propriétaire peut-il rattraper plusieurs années sans révision ?
Faut-il prévenir le locataire d’une augmentation ?
Pour vérifier un calcul de révision ou contester une hausse, l’ANIL/ADIL propose un simulateur et des conseils gratuits : anil.org ou l’ADIL de votre département.
