Loyers impayés : la chronologie de la relance amiable au commandement de payer

⚡ En bref

Face à un loyer impayé, la chronologie compte : relance amiable, mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice.
Le commandement de payer ouvre un délai légal de régularisation ; s’il reste sans effet, la clause résolutoire du bail peut être invoquée devant le juge.
Un acte mal rédigé peut être annulé : c’est l’étape où un conseil juridique est le plus utile.

Un loyer qui n’arrive pas, puis un deuxième : pour un propriétaire bailleur, la tentation est d’attendre, par gêne ou par espoir que tout s’arrange. Pour un locataire, c’est souvent le début de difficultés qu’il n’ose pas évoquer. Dans les deux cas, agir tôt et dans le bon ordre évite que la situation ne s’enlise. Voici la chronologie habituelle, de la première relance au commandement de payer. Ces informations sont générales ; chaque bail et chaque situation méritent d’être examinés.

Les points :

Étape 1 : la relance amiable
Étape 2 : la mise en demeure
Étape 3 : prévenir le garant et l’assureur
Étape 4 : le commandement de payer
Étape 5 : si le commandement reste sans effet
Commandement, mise en demeure, injonction : ne pas confondre
Les erreurs qui coûtent cher
Côté locataire : ne pas rester seul
Questions fréquentes

Étape 1 : la relance amiable #

Dès le premier retard, un appel ou un message courtois suffit parfois : oubli, changement de banque, retard de versement d’une aide. Gardez une trace écrite de ces échanges. Si le locataire rencontre une difficulté durable, c’est le moment de discuter d’un échéancier, formalisé par écrit et signé des deux parties.

Étape 2 : la mise en demeure #

Sans régularisation, le bailleur adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Elle rappelle le montant dû, les échéances concernées et fixe un délai pour payer. Cette lettre n’est pas une formalité obligatoire avant un commandement de payer, mais elle montre la bonne foi du bailleur et laisse une dernière chance à l’amiable.

Étape 3 : prévenir le garant et l’assureur #

Si le bail prévoit une caution, informez-la rapidement. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, relisez ses conditions : les contrats fixent des délais de déclaration et des démarches à respecter pour que la garantie joue.

Étape 4 : le commandement de payer #

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte délivré par un commissaire de justice. Il marque le passage du registre amiable au registre judiciaire. Il doit comporter des mentions précises : montant des sommes dues, décompte, délai de régularisation, reproduction de la clause résolutoire du bail.

Le délai laissé au locataire dépend de la date du bail. La plateforme PayBail, qui détaille cette étape sur sa page consacrée au commandement de payer pour loyer impayé, indique un délai de 6 semaines pour les baux conclus depuis le 27 juillet 2023, et de 2 mois pour les baux antérieurs, à compter de la signification de l’acte. Elle rappelle aussi qu’en présence d’une caution solidaire, le commandement doit lui être signifié à son tour dans un bref délai.

Étape 5 : si le commandement reste sans effet #

Passé le délai sans paiement intégral, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail, obtenir la condamnation au paiement des arriérés et, le cas échéant, l’expulsion. De son côté, le locataire peut demander au juge des délais de paiement. Le juge apprécie chaque situation.

Commandement, mise en demeure, injonction : ne pas confondre #

La mise en demeure est une lettre du bailleur, amiable.
Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice, préalable à la résiliation fondée sur la clause résolutoire.
L’injonction de payer est une procédure judiciaire de recouvrement d’une somme, distincte de la résiliation du bail.

Les erreurs qui coûtent cher #

attendre plusieurs mois avant d’agir : la dette grossit et la situation du locataire se dégrade ;
tenter de « se faire justice » : changer la serrure ou couper l’eau est interdit ;
faire délivrer un commandement avec un décompte erroné, qui peut être annulé ;
oublier le garant ou l’assureur.

Côté locataire : ne pas rester seul #

Un locataire en difficulté a intérêt à prévenir son bailleur au plus vite et à se renseigner auprès des services sociaux ou de l’agence départementale d’information sur le logement. Plus la discussion commence tôt, plus les solutions amiables sont nombreuses.

🎯 À retenir

Relance, mise en demeure, commandement de payer : dans cet ordre, sans attendre.
Le commandement est un acte formel ; ses mentions et son délai comptent.
Jamais d’expulsion par soi-même : seul le juge peut l’ordonner.