{"id":8317,"date":"2026-10-16T18:52:38","date_gmt":"2026-10-16T16:52:38","guid":{"rendered":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/?p=8317"},"modified":"2026-10-16T18:52:38","modified_gmt":"2026-10-16T16:52:38","slug":"lmnp-le-budget-2027-veut-plafonner-lamortissement-des-meubles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/actualites-et-conseils\/immo-pratique\/lmnp-le-budget-2027-veut-plafonner-lamortissement-des-meubles\/","title":{"rendered":"LMNP : le budget 2027 veut plafonner l&rsquo;amortissement des meubl\u00e9s"},"content":{"rendered":"<p>Le projet de loi de finances pour 2027, d\u00e9pos\u00e9 au Parlement d\u00e9but octobre, s&rsquo;attaque au r\u00e9gime fiscal de la location meubl\u00e9e. Pour les propri\u00e9taires qui louent en meubl\u00e9 au r\u00e9gime r\u00e9el, l&rsquo;amortissement du logement serait plafonn\u00e9, et la r\u00e8gle qui permettait de reporter sans limite les montants non utilis\u00e9s dispara\u00eetrait. Les d\u00e9put\u00e9s examinent le texte en ce moment : rien n&rsquo;est encore vot\u00e9, mais la direction est claire.<\/p>\n<div class=\"en-bref\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>L&rsquo;amortissement d&rsquo;un meubl\u00e9 lou\u00e9 au r\u00e9el serait limit\u00e9 \u00e0 <strong>2,5 %<\/strong> de la valeur du bien et \u00e0 <strong>7 000 euros<\/strong> par an et par foyer fiscal.<\/li>\n<li>Pour les meubl\u00e9s de tourisme, la limite tomberait \u00e0 1,5 % et 5 000 euros.<\/li>\n<li>Les amortissements accumul\u00e9s avant 2027 resteraient utilisables jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre 2036, sous conditions.<\/li>\n<li>Le micro-BIC et les loueurs professionnels (LMP) ne sont pas concern\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h2>Ce que pr\u00e9voit le texte<\/h2>\n<p>La mesure figure \u00e0 l&rsquo;article 7 du projet de budget, selon l&rsquo;analyse du cabinet JD2M reprise par <a href=\"https:\/\/www.mysweetimmo.com\/2026\/10\/05\/plf-2027-ce-qui-changerait-pour-les-proprietaires-de-logements-loues-meubles\/\" rel=\"nofollow\">MySweetImmo<\/a>. Elle vise les loueurs en meubl\u00e9 non professionnels, les fameux LMNP, qui ont choisi le r\u00e9gime r\u00e9el. C&rsquo;est ce r\u00e9gime qui fait l&rsquo;attrait du meubl\u00e9 depuis des ann\u00e9es : on y d\u00e9duit chaque ann\u00e9e une fraction de la valeur du logement et du mobilier, ce qui efface souvent l&rsquo;essentiel des loyers imposables.<\/p>\n<p>Le projet change cette m\u00e9canique sur deux points. D&rsquo;abord, la d\u00e9duction annuelle serait limit\u00e9e \u00e0 2,5 % de la valeur du bien, avec un plafond de 7 000 euros par an. Ce plafond s&rsquo;appr\u00e9cie par foyer fiscal et non par logement : un propri\u00e9taire qui poss\u00e8de trois studios meubl\u00e9s partagerait donc la m\u00eame enveloppe entre les trois. Ensuite, pour les meubl\u00e9s de tourisme, les limites seraient plus basses encore, \u00e0 1,5 % et 5 000 euros.<\/p>\n<h3>La fin du report illimit\u00e9<\/h3>\n<p>Le second changement passe plus inaper\u00e7u, mais il p\u00e8se lourd. Aujourd&rsquo;hui, l&rsquo;amortissement qui ne peut pas \u00eatre d\u00e9duit une ann\u00e9e (parce que les loyers ne suffisent pas \u00e0 l&rsquo;absorber) s&rsquo;accumule et se reporte sur les ann\u00e9es suivantes, sans limite de dur\u00e9e. Le texte y met fin pour les exercices clos \u00e0 partir du 1er janvier 2027 : ce qui ne serait pas utilis\u00e9 dans l&rsquo;ann\u00e9e serait perdu, comme le d\u00e9taille <a href=\"https:\/\/www.pretto.fr\/tendance-marche-immobilier\/marche-immobilier-2026\/comment-se-portera-marche-immobilier-en-2026\/projet-loi-finances-2027-immobilier\/\" rel=\"nofollow\">Pretto<\/a> dans sa synth\u00e8se du projet.<\/p>\n<p>Une p\u00e9riode de transition est pr\u00e9vue pour le stock existant. Les amortissements accumul\u00e9s avant 2027 resteraient d\u00e9ductibles jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre 2036, mais dans la limite de la moiti\u00e9 du b\u00e9n\u00e9fice imposable qui reste apr\u00e8s la d\u00e9duction de l&rsquo;amortissement de l&rsquo;ann\u00e9e. Autrement dit, ceux qui ont constitu\u00e9 une grosse r\u00e9serve ne pourraient plus l&rsquo;\u00e9couler aussi vite.<\/p>\n<h2>Qui est vraiment concern\u00e9<\/h2>\n<p>Tous les loueurs en meubl\u00e9 ne sont pas log\u00e9s \u00e0 la m\u00eame enseigne. Les propri\u00e9taires au micro-BIC, qui b\u00e9n\u00e9ficient d&rsquo;un abattement forfaitaire sur leurs recettes, n&rsquo;amortissent rien et ne sont donc pas touch\u00e9s par cette mesure. Les loueurs professionnels, les LMP, restent eux aussi en dehors du dispositif.<\/p>\n<p>Certaines cat\u00e9gories de logements \u00e9chapperaient au plafonnement : des logements situ\u00e9s en r\u00e9sidences \u00e9tudiantes ou seniors, ainsi que dans des \u00e9tablissements accueillant des personnes \u00e2g\u00e9es ou handicap\u00e9es et dans les structures de soins de longue dur\u00e9e. Ces r\u00e9sidences g\u00e9r\u00e9es, souvent vendues cl\u00e9s en main aux investisseurs, conserveraient donc leur int\u00e9r\u00eat fiscal.<\/p>\n<p>Le profil le plus expos\u00e9 est celui du particulier qui a achet\u00e9 un ou plusieurs appartements en centre-ville pour les louer meubl\u00e9s au r\u00e9el, en comptant sur l&rsquo;amortissement pour neutraliser l&rsquo;imp\u00f4t sur ses loyers pendant de longues ann\u00e9es. Pour lui, le calcul de rentabilit\u00e9 est \u00e0 refaire.<\/p>\n<h2>Le meubl\u00e9 perd son avantage sur la location nue<\/h2>\n<p>Chez les professionnels de l&rsquo;investissement locatif, la mesure est re\u00e7ue comme un retour en arri\u00e8re. \u00ab On est de retour \u00e0 la case d\u00e9part \u00bb, r\u00e9sume St\u00e9fano Demari, pr\u00e9sident de JD2M, cit\u00e9 par MySweetImmo. Il interroge l&rsquo;int\u00e9r\u00eat m\u00eame de meubler un logement si la fiscalit\u00e9 devient moins attractive que celle de la location nue, qui demande moins de gestion et d&rsquo;\u00e9quipement.<\/p>\n<p>Le meubl\u00e9, longtemps pr\u00e9sent\u00e9 comme le placement immobilier fiscalement le plus doux, verrait ainsi son principal atout fortement r\u00e9duit. Victor Peltier, directeur g\u00e9n\u00e9ral de JD2M, r\u00e9sume l&rsquo;inqui\u00e9tude du secteur : \u00ab tout le monde se demande quand viendra son tour \u00bb.<\/p>\n<h2>Les autres mesures logement du budget<\/h2>\n<p>Le m\u00eame article 7 contient aussi une bonne nouvelle pour certains acheteurs. Le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro serait ouvert aux m\u00e9nages qui attendent un enfant ou \u00e9l\u00e8vent un enfant de moins de trois ans au moment de l&rsquo;offre de pr\u00eat, m\u00eame s&rsquo;ils sont d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taires : la condition de primo-accession serait lev\u00e9e pour eux. Le plafond annuel de d\u00e9penses du PTZ, fix\u00e9 \u00e0 2,1 milliards d&rsquo;euros, serait par ailleurs supprim\u00e9, selon Pretto.<\/p>\n<p>Le projet pr\u00e9voit \u00e9galement un coup de pouce temporaire aux donations familiales, du 1er janvier au 30 juin 2027 : l&rsquo;exon\u00e9ration sp\u00e9cifique de certains dons d&rsquo;argent passerait de 31 865 \u00e0 50 000 euros, au profit d&rsquo;un b\u00e9n\u00e9ficiaire majeur de moins de 50 ans. De quoi aider des enfants \u00e0 constituer un apport.<\/p>\n<h2>Que faire en attendant le vote ?<\/h2>\n<p>Le texte peut encore bouger : l&rsquo;examen en commission a commenc\u00e9 le 7 octobre et le d\u00e9bat en s\u00e9ance publique le 13 octobre. Des amendements pourraient relever les plafonds, \u00e9largir les exceptions ou au contraire durcir la mesure. Pour un propri\u00e9taire en meubl\u00e9, l&rsquo;urgence n&rsquo;est pas de vendre, mais de faire le point sur sa situation : montant des amortissements en r\u00e9serve, loyers per\u00e7us, r\u00e9gime choisi.<\/p>\n<p>Pour un projet d&rsquo;achat en cours destin\u00e9 \u00e0 la location meubl\u00e9e, mieux vaut refaire la simulation de rentabilit\u00e9 avec les r\u00e8gles envisag\u00e9es, et la comparer \u00e0 une location nue. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pourra chiffrer pr\u00e9cis\u00e9ment l&rsquo;impact selon votre foyer fiscal. La version d\u00e9finitive ne sera connue qu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;issue du vote de la loi de finances.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":34,"featured_media":8318,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"manual_indexmenow":false,"indexmenow_id_project":0,"footnotes":""},"categories":[4812],"tags":[],"class_list":["post-8317","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immo-pratique","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-25"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v21.3 (Yoast SEO v26.5) - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>LMNP : le PLF 2027 plafonne l&#039;amortissement des meubl\u00e9s<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le projet de budget 2027 limiterait l&#039;amortissement des meubl\u00e9s 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J'aime d\u00e9cortiquer un projet d'achat ou de location, expliquer comment se construit un budget, comparer les solutions de placement et d\u00e9m\u00ealer ce qui rel\u00e8ve de l'opportunit\u00e9 r\u00e9elle de la promesse trop belle. Sur l'immobilier comme sur la finance, je m'attache \u00e0 la p\u00e9dagogie : un lecteur doit comprendre o\u00f9 il met son argent et quels risques il prend. Avant de publier, je v\u00e9rifie chiffres, fiscalit\u00e9 et conditions de march\u00e9 \u00e0 jour, et je rappelle qu'aucun rendement n'est garanti. Je ne donne pas de conseil personnalis\u00e9 : je fournis des rep\u00e8res pour d\u00e9cider en connaissance de cause. 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