{"id":8301,"date":"2024-09-03T09:30:00","date_gmt":"2024-09-03T09:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/?p=8301"},"modified":"2026-10-18T15:02:10","modified_gmt":"2026-10-18T13:02:10","slug":"decouvrez-votre-maison-de-reve-a-vendre-a-bali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/achat-immobilier\/decouvrez-votre-maison-de-reve-a-vendre-a-bali\/","title":{"rendered":"Acheter une maison \u00e0 Bali : statuts de propri\u00e9t\u00e9, zones et budgets pour un \u00e9tranger"},"content":{"rendered":"

Un \u00e9tranger ne peut pas d\u00e9tenir la pleine propri\u00e9t\u00e9 d’un terrain \u00e0 Bali : il ach\u00e8te un droit d’usage, un bail longue dur\u00e9e ou passe par une soci\u00e9t\u00e9 de droit indon\u00e9sien.<\/strong> Cette contrainte, inscrite dans la loi agraire de 1960, structure tout le march\u00e9 et explique la plupart des d\u00e9convenues rapport\u00e9es par les acqu\u00e9reurs fran\u00e7ais.<\/p>\n

L’\u00eele attire chaque ann\u00e9e plusieurs milliers d’acheteurs europ\u00e9ens s\u00e9duits par les prix affich\u00e9s et un rendement locatif saisonnier confortable. Le r\u00eave tient debout \u00e0 condition de comprendre trois choses : ce qu’on ach\u00e8te juridiquement, o\u00f9 l’on ach\u00e8te, et ce qu’il restera au bout de vingt-cinq ans.<\/p>\n

Trois statuts, trois niveaux de s\u00e9curit\u00e9<\/h2>\n

Le Hak Milik<\/em>, \u00e9quivalent de notre pleine propri\u00e9t\u00e9, reste strictement r\u00e9serv\u00e9 aux citoyens indon\u00e9siens. Un \u00e9tranger dispose de trois voies l\u00e9gales. Le Hak Pakai<\/em>, droit d’usage accord\u00e9 pour vingt-cinq \u00e0 trente ans, renouvelable, ouvert aux r\u00e9sidents titulaires d’un titre de s\u00e9jour valide : c’est la formule la plus proche d’une propri\u00e9t\u00e9 personnelle, mais elle exige un KITAS ou un KITAP en cours de validit\u00e9.<\/p>\n

Le leasehold<\/em>, ou bail emphyt\u00e9otique, couvre l’essentiel des transactions. On ach\u00e8te un droit d’occupation de vingt \u00e0 trente ans, souvent assorti d’une option de prolongation n\u00e9goci\u00e9e \u00e0 l’avance. Le prix pay\u00e9 d\u00e9cro\u00eet avec le temps restant : une villa dont le bail expire dans huit ans vaut une fraction de sa valeur initiale, ce que les vendeurs press\u00e9s omettent parfois de rappeler.<\/p>\n

Troisi\u00e8me voie, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 capitaux \u00e9trangers, la PT PMA, qui peut d\u00e9tenir un Hak Guna Bangunan<\/em>, droit de construire de trente ans prorogeable. Cette structure impose un investissement d\u00e9clar\u00e9 d’environ 10 milliards de roupies, soit pr\u00e8s de 570 000 \u20ac, dont une part lib\u00e9r\u00e9e au capital, ainsi qu’une comptabilit\u00e9 et des d\u00e9clarations fiscales mensuelles. Elle n’a de sens que pour une activit\u00e9 locative r\u00e9ellement exploit\u00e9e.<\/p>\n

Le montage \u00e0 \u00e9viter absolument<\/h2>\n

Le nominee agreement<\/em>, qui consiste \u00e0 faire acheter le terrain par un pr\u00eate-nom indon\u00e9sien avec des contrats parall\u00e8les cens\u00e9s prot\u00e9ger l’acheteur, est nul de plein droit. Les tribunaux indon\u00e9siens ont confirm\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises que le bien revient alors au titulaire officiel du titre, sans indemnisation. Des campagnes de contr\u00f4le men\u00e9es ces derni\u00e8res ann\u00e9es ont conduit \u00e0 des saisies et \u00e0 des expulsions d’\u00e9trangers. Aucune \u00e9conomie ne justifie ce risque.<\/p>\n

O\u00f9 acheter, et \u00e0 quel prix<\/h2>\n

Canggu et Berawa concentrent la demande locative des voyageurs longue dur\u00e9e : une villa de deux chambres avec piscine s’y n\u00e9gocie entre 160 000 et 260 000 \u20ac en leasehold vingt-cinq ans, avec un taux d’occupation annuel de 65 \u00e0 75 %. Seminyak reste plus cher et plus dense. Uluwatu et la p\u00e9ninsule de Bukit offrent des terrains encore abordables, autour de 250 \u00e0 500 \u20ac le m\u00e8tre carr\u00e9 en bail, mais posent des questions d’acc\u00e8s \u00e0 l’eau. Ubud, \u00e0 l’int\u00e9rieur des terres, s\u00e9duit une client\u00e8le diff\u00e9rente pour des budgets inf\u00e9rieurs de 30 \u00e0 40 %. Sanur et le nord de l’\u00eele, autour de Lovina, restent les zones les moins tendues.<\/p>\n

\u00c0 ces montants s’ajoutent les frais : droit d’acquisition BPHTB de 5 % \u00e0 la charge de l’acheteur, honoraires du notaire PPAT autour de 1 %, et la v\u00e9rification du permis de construire PBG ainsi que du zonage. Un terrain class\u00e9 en jalur hijau<\/em>, la zone verte agricole, ne peut l\u00e9galement accueillir aucune construction touristique, et le moratoire adopt\u00e9 sur plusieurs communes du sud a gel\u00e9 de nouveaux projets h\u00f4teliers.<\/p>\n

Garder un pied sur son march\u00e9 d’origine<\/h2>\n

Beaucoup d’acheteurs financent leur projet balinais par un arbitrage patrimonial en France, en c\u00e9dant un bien locatif devenu peu rentable. L’op\u00e9ration demande de comparer s\u00e9rieusement les deux march\u00e9s avant de trancher, car la liquidit\u00e9 n’a rien de comparable : revendre une villa en bail \u00e0 Bali prend souvent huit \u00e0 quinze mois, contre trois en moyenne pour une maison correctement estim\u00e9e en France. Parcourir les annonces de maisons \u00e0 vendre en France<\/a> avant de s’engager permet au moins de mesurer ce que l’on abandonne et \u00e0 quelle vitesse on pourrait faire marche arri\u00e8re.<\/p>\n

Fiscalit\u00e9 et exploitation<\/h2>\n

Les revenus locatifs per\u00e7us en Indon\u00e9sie y sont impos\u00e9s, avec une retenue de 10 % sur les loyers pour les non-r\u00e9sidents, et doivent \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s en France, la convention fiscale franco-indon\u00e9sienne \u00e9vitant la double imposition par cr\u00e9dit d’imp\u00f4t. La location courte dur\u00e9e exige par ailleurs une licence Pondok Wisata<\/em> ou une exploitation via une soci\u00e9t\u00e9. Pr\u00e9voyez enfin 8 \u00e0 12 % des loyers bruts pour la gestion d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e, indispensable \u00e0 distance, et un budget d’entretien \u00e9lev\u00e9 : le climat tropical ab\u00eeme vite les toitures, les piscines et les menuiseries, et un rendement net annonc\u00e9 \u00e0 12 % descend couramment \u00e0 7 % une fois ces charges int\u00e9gr\u00e9es.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":34,"featured_media":999999999,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"manual_indexmenow":false,"indexmenow_id_project":0,"footnotes":""},"categories":[4520],"tags":[],"class_list":["post-8301","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-achat-immobilier","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-25"],"acf":[],"yoast_head":"\nAcheter une maison \u00e0 Bali : statuts de 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J'aime d\u00e9cortiquer un projet d'achat ou de location, expliquer comment se construit un budget, comparer les solutions de placement et d\u00e9m\u00ealer ce qui rel\u00e8ve de l'opportunit\u00e9 r\u00e9elle de la promesse trop belle. Sur l'immobilier comme sur la finance, je m'attache \u00e0 la p\u00e9dagogie : un lecteur doit comprendre o\u00f9 il met son argent et quels risques il prend. Avant de publier, je v\u00e9rifie chiffres, fiscalit\u00e9 et conditions de march\u00e9 \u00e0 jour, et je rappelle qu'aucun rendement n'est garanti. Je ne donne pas de conseil personnalis\u00e9 : je fournis des rep\u00e8res pour d\u00e9cider en connaissance de cause. Mon angle reste prudent et concret, \u00e0 hauteur de patrimoine ordinaire.","url":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/auteur\/noname\/","jobTitle":"R\u00e9dacteur en chef \u00b7 Finance & Immobilier","knowsAbout":["Finance","Immobilier"],"email":"lucas.m@ventesimmobilier.fr","sameAs":["https:\/\/gravatar.com\/unabashedlycrafty2ac6d6effe"]}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8301","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/34"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8301"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8301\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8320,"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8301\/revisions\/8320"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8301"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8301"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/as-immobilier.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8301"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}